Een vreemde Kerst

Kerstmis staat voor de deur en dit jaar in het midden van een financiële en economische crisis. Het was al jaren geleden dat we nog door zo’n strenge economische krimp hebben gekend, en het gevolg is dat de feesten voor vele families niet zo prettig zullen zijn als vroeger. In de afgelopen jaren werd Kerstmis in de bouwsector rijkelijk gevierd met uitgebreide kerstmaaltijden en mooie kerstcadeaus. Dit jaar is alles anders. Ook al is soberheid troef bij de ondernemingen die de crisis weten te doorstaan, de kerstsfeer blijft levend, zoals elk jaar, in deze tijd van het jaar.

Iedereen heeft zich nu aan de nieuwe situatie aangepast: de families hebben hun uitgaven teruggeschroefd, de regeringen pompen staatsgeld in de economie, de bedrijven hebben hun prognoses verlaagd en personeel afgedankt en de projectontwikkelaars hebben de prijzen van de woningen aanzienlijk verlaagd.

Veel projectontwikkelaars hebben speciale aanbiedingen tot het einde van het jaar, en ik nodig u uit om er even naar te kijken op onze website. Misschien is het nu het moment om zich een woning aan de Spaanse kust ‘cadeau te doen’.

Ook al is de situatie moeilijk voor sommigen, anderen blijven genieten van een goede levensstandaard, we moeten echt vermijden dat het pessimisme de bovenhand haalt en de economische activiteit stopzet. Aan alle situaties komt wel een einde en de economie is sterk cyclisch gebonden. Net als Kerstmis.

We wensen iedereen prettige feesten.

Even op adem komen

We hebben weken van turbulenties op de internationale financiële markten achter de rug: Amerikaanse, Britse, Belgische en Duitse banken en verzekeraars stonden op het punt failliet te gaan, het financiële systeem van een heel land (IJsland) is ingestort, de beurzen haalden historische minimumwaarden, alle Europese regeringen kwamen met interventieplannen voor de economie die nog verder gaan dan het plan Bush. Kortom elke dag kregen we nieuwe verrassingen te verteren.

Maar het lijkt erop dat de gezamenlijke inspanning van alle regeringen het vertrouwen heeft kunnen herstellen en als alles goed loopt, zal het systeem snel weer voldoende liquiditeit hebben.

Gaat dit de Spaanse vastgoedmarkt beïnvloeden? Ik denk van wel.

Het huidige probleem van de Spaanse vastgoedmarkt is te wijten aan twee oorzaken: voortdurende prijsstijgingen, wat ook bekend staat als het “luchtbeleffect” en een financieringsprobleem dat te wijten is aan de internationale crisis. Het gebrek aan financiering als gevolg van het gebrek aan liquide middelen op de interbancaire markt heeft op zijn beurt een dubbele weerslag: financiële problemen voor de projectontwikkelaars die hun voorraad niet meer kunnen financieren en ook voor de klanten is het steeds moeilijker om leningen af te sluiten. Beide situaties leiden onvermijdelijk tot een daling van de prijzen, zoals we reeds op de markt vaststellen.

Als de goedgekeurde maatregelen (verhoogde liquiditeit, aankoop van activa door de staten, aankoop van aandelen van banken die problemen hebben, en de staatsgarantie voor interbancaire leningen) bereiken wat ze beogen, dan zal een deel van het Spaanse probleem van de verkoop van woningen opgelost zijn. Want de projectontwikkelaars zullen dan hun schulden gemakkelijker kunnen herfinancieren en de kopers zullen dan ook weer toegang krijgen tot leningen. Ik denk niet dat we tot de situatie van overmaat van voorheen zullen terugkeren, maar ik denk wel dat we de “kortsluiting” van deze sector kunnen herstellen.

De negatieve impact voor de koper is ongetwijfeld de volgende: als de koper opnieuw normaal toegang krijgt tot de leningen zullen we een matiging zien van de brutale prijsdalingen die we hebben vastgesteld in de laatste vijf maanden. De nood om te verkopen van de projectontwikkelaars zal ook verminderen en daarmee zal de prijsdaling worden afgeremd. Echter, aangezien er op de Spaanse markt een overschot is aan woningen, zullen de huidige niveaus een tijdje aanhouden, ook al zullen de prijzen niet meer dalen.

Een goed voorbeeld

Sommige collega’s hadden veel kritiek op mijn mening over het nut van een prijsdaling om uit deze crisis te komen.
Het is begrijpelijk dat niemand winst wil inleveren of zelfs met verlies wil verkopen, maar geloof me vrij wanneer ik zeg dat dit de enige manier is om uit de huidige situatie te geraken.

Ik geef een voorbeeld: het Al Andalus resort in Almeria. Dit resort was vanaf het begin heel erg succesvol. Door de crisis in de vastgoedmarkt hadden zij echter plotseling verscheidene sleutel-op-de-deur woningen die niet verkocht geraakten.
Hoe reageerde de promotor op deze situatie? Met een enorme daling van de prijzen. En het werkt. Zij verkopen weer. Er zijn namelijk nog altijd klanten voor resorts zoals Al Andalus, een project dat uitblinkt door de kwaliteit van haar afwerking, haar ligging en de mooie gemeenschappelijke delen. Tegen de juiste prijs (de nieuwe prijs wordt bepaald door de nieuwe vraag-aanbod verhouding) verkopen zij weer veel woningen; verschillende daarvan met QSD.

De combinatie van een goed product en uitzonderlijke prijzen heeft voor een mirakel gezorgd: verkopen wanneer niemand meer verkoopt.

Onze inzet is dusdanig dat wij niet alleen wekenlang Al Andalus op de eerste pagina van onze website hadden als “uitstekende koop”, wij konden er ook voor zorgen dat GMTV (a Brithish TV Channel) een appartement als prijs gebruikte in hun maandag-vrijdagcompetitie

Zij die me niet geloven doen er goed aan de bijgevoegde video te bekijken en voor zichzelf uit te maken hoeveel potentiële klanten er zijn voor een dergelijk hoogkwalitatief product aan een fantastische prijs. Indien de meeste promotoren dit voorbeeld zouden navolgen en snel hun prijzen lieten zakken, zouden we snel een einde maken aan dit overaanbod. Je kan op korte termijn beter wat minder winst maken, om daarna snel weer een herstel te kennen.

Een snelle reactie

De vastgoedcrisis sloeg sneller en krachtiger toe dan verwacht. Telkens ik voor deze blog een nieuw artikel schrijf, sta ik versteld van het grote aantal nieuwe negatieve berichten. Het overschot aan niet-verkochte gebouwde woningen en de financiële crisis brengen onze sector grote schade toe.

Bedrijven komen in moeilijkheden, de werkloosheid stijgt, consumenten verliezen hun vertrouwen en de consumptie daalt. Heeft deze moeilijke situatie dan helemaal geen positieve kanten?
Natuurlijk wel.
Ik werd aangenaam verrast door de snelle reactie van de vastgoedpromotoren. In plaats van rustig af te wachten tot de problemen overwaaien, met hier en daar een kleine prijsdaling, hebben velen de prijzen drastisch verlaagd (tot 30% in sommige gevallen). Ze beseffen dat hoe sneller ze het overschot aan woningen kwijtraken, hoe sneller we het herstel kunnen inzetten. De grote winnaar is de koper.

Het is een algemeen aanvaard gegeven onder economisten dat hoe sneller we in een crisis terechtkomen, hoe korter we de gevolgen ervan zullen voelen. Het aantal verkopen daalde zo abrupt, dat bedrijfsleiders onmiddellijk beslisten de prijzen radicaal te laten dalen. Onderhandelen hoefde niet. De prijs werd zo ontzettend laag gezet (zelfs met verlies) om de woningen zo snel mogelijk te verkopen. Deze houding duidt op een begrip van de situatie die verder gaat dan alleen maar klagen over de gevolgen van de kredietscrisis of de daling van de vraag van Europese kopers (vooral Engelsen dan).

Alleen gedurende de eerste maanden was er sprake van offertes die tot doel hadden de prijsdaling te verbloemen: cadeaucheques, eerste jaar van de hypotheek gratis, om er maar enkele te noemen.
Gelukkig maakten deze maatregelen al snel plaats voor snelle dalingen van de prijzen. Dat kan er volgens de klassieke economische theorie pas echt voor zorgen dat vraag en aanbod terug op een gelijkaardig niveau komen. Wanneer dat gebeurt, hebben we de crisis overwonnen. Tenminste in de vastgoedsector.

Niemand ontkent het

Niemand ontkent het. De correctie van de Spaanse vastgoedmarkt was nodig. Nodig opdat de grondprijzen zouden dalen. Nodig voor de gezondheid van de Spaanse economie, die teveel op één sector steunde. Nodig om de andere productiesectoren van het land te stimuleren. Nodig voor een democratische vernieuwing van die gemeentebesturen die zich financierden met de toekenning van bouwvergunningen. Nodig opdat Spanje zich eindelijk gaat bezighouden met de bescherming van zijn leefmilieu en kuststreek.

Minder goed, en niet te voorspellen, is de snelheid waarmee de correctie plaatsvindt. Sommige van de belangrijkste Spaanse vastgoedkantoren zagen hun verkopen tijdens het eerste trimester van 2008 in vergelijking met dezelfde periode in 2007 met 70% achteruitgaan. Het is niet te verwonderen dat de correctie het voortbestaan van sommige onder hen in gevaar brengt.
Welke factoren hebben meegespeeld in de snelheid van de correctie?

1. De globale financiële crisis. Alhoewel Spanje nauwelijks getroffen werd door de Amerikaanse kredietcrisis, heeft het liquiditeitsgebrek van de markten ervoor gezorgd dat de Spaanse banken veel conservatiever geworden zijn bij het verstrekken van leningen aan bedrijven en particulieren. Wanneer particulieren hun aankopen niet kunnen financieren, dalen natuurlijk de verkoopscijfers. Wanneer het aantal verkopen daalt, zijn er meer woningen te koop en dalen de prijzen. Wanneer de prijzen dalen, actualiseren de taxateurs de marktwaarden die ze aan de banken hadden doorgegeven, waardoor het bedrag dat particulieren van een bank kunnen krijgen nogmaals vermindert. Hierdoor daalt opnieuw het aantal verkopen. Zo komen we in een vicieuze cirkel terecht. Het lijdt geen twijfel dat het overaanbod van woningen op de Spaanse markt samen met de internationale kredietcrisis aan de basis liggen van deze extreme daling van het aantal verkopen.
2. De druk van enkele buitenlandse media. Een klein aantal buitenlandse journalisten (niet meer dan 5 of 6) heeft zich erop toegelegd op systematische manier enkele aspecten van de Spaanse vastgoedmarkt te bekritiseren. Ze doen dat in weinig onderbouwde, sensationele artikels. De vastgoedsector krijgt nauwelijks de kans zichzelf te verdedigen. Zijn dit individuele initiatieven of is het een opgezette campagne? Hierover wordt druk gespeculeerd op Spaanse discussiegroepen op het internet. Mogelijk kijken Europese regeringen met een scheef oog naar de exodus van belastingbetalers naar andere landen, Spanje voorop. Steeds meer buitenlanders worden fiscaal resident in Spanje. Dit betekent dat ze belastingen betalen aan de Spaanse staat, terwijl ze pensioenen en andere uitkeringen in hun eigen land blijven trekken. Dit zal wel altijd een vermoeden blijven, want je kan het niet bewijzen. Het is wel zo dat een gelijkaardige daad door een Europese regering een inbreuk zou zijn op de meest elementaire akkoorden over de vrije circulatie van personen en kapitaal. Iedereen die in Spanje woont, Spanjaard of buitenlander, kan bevestigen dat de gruwelijke verhalen die de ronde doen overdreven zijn, of zelfs helemaal niet kloppen. Het is niet zo dat bulldozers voortdurend huizen met de grond gelijk maken, het is niet zo dat de georganiseerde misdaad de urbanisaties controleren, het is niet zo dat de regering arme, weerloze buitenlanders uit hun huizen zet. Maar blijkbaar interesseert het iemand dat het tegendeel wordt geloofd.
3. De interne politieke strijd in Spanje. Enkele politieke partijen vallen elkaar aan en gebruiken daarbij de stedebouw als wapen. Zij zetten hun strijd verder in publieke fora zoals het Europees Parlement. Niet om vooruitgang te boeken in de stedebouwproblematiek, maar om er de politieke vruchten van te plukken en zo invloed te krijgen op het stemgedrag in de verschillende Autonome Gemeenschappen. De politieke klasse is duidelijk niet in staat geweest de omstandigheden het hoofd te bieden.

In elke crisis is er ook een winnaar. Wie haalt er voordeel uit deze correctie? Zonder twijfel de kopers. De moeilijke tijden die de vastgoedbedrijven nu en de volgende maanden doormaken, zullen de wakkere kopers - zij die hun slag slaan wanneer zich de beste koopjes voordoen - ten goede komen. Het is een basisregel die elke belegger kent; koop wanneer het goedkoop is, verkoop wanneer het duur is. En natuurlijk moet je kopen wat je je kunt permitteren. Dat is gewoon gezond verstand. De kopers die over het meeste contant geld beschikken om te investeren, zullen de volgende twee jaar de markt domineren. Ze hangen immers minder van de kredietverstrekkers af en kunnen groot voordeel halen uit de beste koopjes.

In tijden van crisis…

Op het eerste zicht lijkt het nu lastig om positief te zijn over de onroerendgoedmarkt. De markten zijn ineengestort, de luchtbel is gebarsten, de cyclus heeft zijn dieptepunt bereikt, de financiële crisis, het gedevalueerde pond, Spanje zinkt in de zee van de klimaatverandering. Het zijn allemaal overdrijvingen, maar ze hebben wel hun weg gevonden in het onderbewustzijn van onze klanten. Niemand koopt nog vastgoed in Spanje. Of toch?

Dit is een uitstekend moment om vastgoed te kopen in Spanje en ik zal nu proberen uit te leggen waarom de QSD Group hiervan overtuigd is.

Ten eerste is het belangrijk realistisch te zijn en de hierboven genoemde negatieve argumenten een voor een te analyseren.

De prijzen in Spanje zijn stabiel (het is erg onwaarschijnlijk dat ze nog zullen dalen in de plaatsen die bij onze klanten het meest in de smaak vallen), maar dit hoeft geen slecht nieuws te zijn. Het is natuurlijk geen goed nieuws voor speculanten, degenen die te allen tijde een snelle, makkelijke winst nastreven, en net zo graag in een ander land dan Spanje een huis zouden kopen. Spanje is al lang geen goede markt meer voor dit soort investeerders. Onze huidige klanten willen genieten van hun mooie huis en van de aangename Spaanse levensstijl. Wanneer we naar de historische cijfers kijken, is Spanje op lange termijn gewoon een veilige, winstgevende investering.

De financiële crisis raakt ook Spanje? Dat klopt, maar slechts gedeeltelijk. Het Spaanse financiële systeem werd veel minder geraakt door de Amerikaanse hypotheekcrisis dan dat van andere landen. Dit komt omdat de Spaanse banken traditioneel erg conservatief zijn en niet snel risico’s zullen nemen bij het toekennen van een hypotheek. Het banksysteem is gezond, en bijna alle banken hebben duidelijk winst gemaakt. In 2007 verdienden ze 19,72% meer dan het jaar ervoor. Uiteraard zal de internationale liquiditeitscrisis ervoor zorgen dat de banken hypotheekaanvragen strenger analyseren, en dat zij het maximum leenbedrag hebben verlaagd tot 70%. Dit zal internationale kopers minder raken omdat zij meestal bij hun aankoop voor een groot deel terugvallen op spaargelden.

Het pond staat zwak tegenover de euro. Dit is een feit. Een volledig betaald eigendom kost nu meer in ponden dan vroeger. Dat merk je ook aan ons klantenbestand. Engelsen kopen minder, terwijl dat vroeger de belangrijkste kopersgroep was. Omdat de Engelsen minder kopen, staan er meer eigendommen langer op de markt. En gaan de prijzen omlaag. En dat is natuurlijk goed nieuws voor wie nu een villa of appartement in Spanje wil kopen. Ze mogen echter niet te lang wachten, want zodra het pond sterker wordt, zullen de Engelsen weer in groten getale in Spanje woningen kopen. De prijzen zullen stijgen en het aanbod zal kleiner worden.

De klimaatsverandering bedreigt de eigendommen aan de Spaanse kust. Geen commentaar. Het zou zelfs grappig zijn, ware het niet dat zulke ongefundeerde uitspraken de vastgoedontwikkelaars van o.a. La Manga del Mar Menor ernstig in de problemen hebben gebracht. Een mooi voorbeeld van de “wetenschappelijke juistheid” van campagnes zoals die van Al Gore, gebaseerd op het voorspellen van de apocalypse.

Ik ontken niet dat de marktomstandigheden veranderd zijn, maar ik weiger te aanvaarden dat in Spanje geen eigendommen meer gekocht of verkocht kunnen worden. Ik geloof dat het nog lang zal duren voor we nog de buitenkansjes zullen tegenkomen die we dit jaar in Spanje zien.