Sterke en zwakke punten van het Spaanse banksysteem

Tot een jaar geleden werd het Spaanse bankwezen op internationaal gebied geprezen als één van de meest bestendige in de wereld. De strikte controle van de Nationale Bank van Spanje, die hogere provisies (depots om mogelijke risico's te dekken) oplegt dan andere landen van onze omgeving, en een dynamische economie die tegen een hoog tempo groeide, stelden het systeem in staat om zich stevig uit te bouwen. De Banco Santander en de BBVA behoren tot de grootste banken ter wereld, en hebben investeringen in Zuid Amerika, de Verenigde Staten en China. Bijna alle financiële instellingen maakten jaar na jaar recordwinsten. Maar recent komen er stemmen op die de betrouwbaarheid van het systeem in twijfel trekken en die een moeilijk jaar 2010 voorspellen voor de Spaanse banken. Hebben zij het bij het rechte einde? Wat is er gebeurd?

We kregen de indruk dat de crisis van de Amerikaanse subprime hypotheken de Spaanse investeerders nauwelijks zou treffen, omdat zij conservatiever zijn dan in andere landen. De zogeheten "toxic assets" of giftige kredieten hadden blijkbaar geen impact op het Spaanse systeem. Niettemin, dienden de Spaanse banken geld te halen op internationale markten om meer krediet te kunnen verlenen in Spanje, als gevolg van de boom op de vastgoedmarkt en de negatieve handelsbalans. Als gevolg van de crisis van de subprime hypotheken daalde meteen ook het aantal verleende kredieten drastisch. Alle banken wilden hun kredieten afbetalen en namen niet in overweging om deze te vernieuwen, en daarom zullen veel Spaanse banken in 2009 en 2010 hun schulden dienen af te lossen bij buitenlandse banken. Dit heeft geleid tot een 'kredietstop' aan particulieren en KMB's omdat de banken zelf bezorgd waren om hun leningen af te lossen bij buitenlandse banken. Maar in tegenstelling tot andere landen bleef de reddingsoperatie van de banken met openbare fondsen in Spanje relatief beperkt. Het krediet kwam niet los maar het systeem bleef wel bestendig.

Wat brengt de betrouwbaarheid van de Spaanse banken dan in gevaar voor 2010? De wanbetaling. De werkloosheid bedraagt bijna 20% en na de crisis op de vastgoedmarkt, kunnen steeds meer leningen niet meer worden afgelost door particulieren en projectontwikkelaars. Maar eens te meer dienen we het supervisiewerk van de Nationale Bank in dank af te nemen. De provisies die de Spaanse banken hebben aangelegd tegen wanbetalingen zijn de hoogste in de wereld (een les geleerd tijdens de crisis in het begin van de jaren 90), en er is een hoog percentage van daadwerkelijke garanties (vastgoed) verbonden aan de meeste hypotheken. Bij wanbetaling behouden de banken de woningen die ze kunnen verkopen en de kleinere banken en vooral de regionale spaarkassen zullen samensmelten. Er zullen dus wel een aantal problemen zijn voor bepaalde banken in 2010 maar de betrouwbaarheid en de deposito's zijn verzekerd.

Stijgen de prijzen opnieuw?

De laatste maanden hebben we vastgesteld dat een aantal woningen van de zogeheten sterprojecten van de QSD Group duurder worden aangeboden dan voorheen. El Bosque, bijvoorbeeld, een spectaculaire complex van appartementen, die voorheen aan 97.000 euro werden verkocht en nu te koop worden aangeboden vanaf 115.000 euro. In het complex Rocío, dat bestaat uit rijhuizen van uitstekende kwaliteit in Villamartín, worden de woningen nu verkocht aan prijzen die schommelen tussen 99.000 tot 109.000 euro, en zo zijn er nog voorbeelden te vinden. Betekent dat nu dat de prijzen opnieuw stijgen?

Nee, ook al ziet het er zo naar uit. De uitleg is heel eenvoudig. Toen de prijzen van de woningen aan de Spaanse kust vorig jaar ineenstortten, vond er een algemene daling van de prijzen op de vastgoedmarkt plaats van tot 30%. Binnen eenzelfde project waren er duurdere woningen en goedkopere woningen, afhankelijk van de ligging, het uitzicht of de bebouwde oppervlakte. Als gevolg van de algemene daling van de prijzen, verloren alle woningen een bepaald percentage aan waarde, wat verklaart dat er binnen hetzelfde project nog steeds woningen zijn met verschillende prijzen. De eerste woningen die werden verkocht waren echter de goedkoopste, en gaat men nu kijken naar het beschikbare aanbod dan lijkt het dat de prijzen opnieuw zijn gestegen, omdat de "prijzen vanaf", dus de prijs van de goedkoopste woning nu hoger liggen dan die van de goedkoopste woningen bij de aanvang van de crisis. Daarom krijgt men de indruk dat de prijzen zijn gestegen als men de prijzen gaat raadplegen op de fiches op internet, maar de realiteit is dat de woningen die goedkoper waren al verkocht zijn en dat er nu nog alleen duurdere woningen beschikbaar zijn.

Dus kunnen we besluiten dat de prijzen van de woningen niet stijgen maar dat de goedkopere woningen sneller worden verkocht en dat er momenteel alleen nog duurdere woningen te koop staan. Aan de andere kant zijn dit net de beste woningen. Ze zijn namelijk niet voor niets duurder en blijven dus een goede aanbieding omdat de prijsdaling die op deze woningen werd toegepast dezelfde is als die voor de goedkopere woningen.

Het Onroerendgoed Aanbod van de Banken. Een goede kans of een grote teleurstelling?

Kranten, radio en televisie zeggen het: Vanwege de crisis blijven de Spaanse banken met duizenden woningen van promotors en particulieren in de maag zitten. Zelfs dat ene neefje of die zwager zegt het, die slimmerds die in alle families voorkomen:

—De banken in Spanje zijn veranderd in ware onroerendgoedbedrijven en hebben de beste aanbiedingen. —Bevestigt hij met die eeuwige zekerheid tijdens het familie etentje.

Maar sommigen hebben al kunnen vaststellen dat het niet helemaal waar is.

Als de prijzen niet zodanig ingestort waren, zou het kloppen dat het aanbod van de banken werkelijk goed zou zijn, daar huizen gewoonlijk voor een aan de schuld gelijkwaardig bedrag (dat schommelt tussen 70 en 80% van de taxatiewaarde) toegekend worden. Met andere woorden zouden ze de onroerende goederen zo’n 20 tot 30% onder de marktwaarde aan kunnen bieden. Jammer dat die marktwaarde hoe dan ook 30% gedaald is. Mensen die hun huizen kwijt geraakt zijn of deze niet hebben kunnen verkopen, zijn diegenen die een hoge schuld bij de bank hadden, want in een andere situatie zouden ze deze eerder tegen wat voor prijs dan ook verkocht hebben dan deze tevergeefs kwijt te raken. Dit leidt ertoe dat de banken bij de verkoop van huizen het krediet, de moratoire rente, de wettelijke kosten terug dienen te verdienen. .. Samengevat, de prijs waarvoor ze hun huizen aanbieden, is echt geen koopje.

— Ongetwijfeld verkopen de banken met verlies. Daar liggen de kansen. —Zegt onze slimme zwager ons, terwijl hij zich over het thema probeert uit te spreken.

Natuurlijk, maar de hoofdzorg van de bank is niet om het huis snel te verkopen, maar zijn winst- en verliesrekening niet aan te tasten, geen verliezen te tonen ten overstaan van de aandeelhouders. Dit leidt ertoe dat banken liever het onroerend goed als deel van hun vermogen aanhouden, zodat ze geen direct verlies vanwege de verkoop ervan hoeven te tonen. Jaar na jaar kennen ze een deel van de waarde van dat huis toe en op deze wijze verdelen ze het mogelijke verlies in de loop der tijd, zodat ze uiteindelijk na 4 of 5 jaar dit in waarde verminderde onroerend goed wél kunnen verkopen zonder dat ze in dat boekjaar hoge verliezen tonen. Het betreft een logische strategie om de brutale impact van de crisis over diverse jaren te verspreiden en bovendien bestaat de mogelijkheid dat de onroerendgoedmarkt herstelt, waardoor ze tegen een betere prijs zouden kunnen verkopen.

Daarom kunnen we lang op de geweldige aanbiedingen van de banken zitten wachten, die komen toch nooit. De beste aanbiedingen zijn over het algemeen diegene die bestonden vóór dat de bank de woningen toegeëigend had, daar de hoge kosten die een beslagprocedure met zich meebrengt nog niet op de hals gehaald zijn. Ik nodig u uit om dat op hun websites na te gaan.

Wanneer zal de Spaanse markt zich herstellen?

Het is overduidelijk dat we te kampen hebben met een wereldcrisis. Dat deze crisis niet alle landen in dezelfde mate treft, is ook duidelijk. Dat Spanje een zware klap te verduren krijgt, is ook helemaal geen geheim. Het Spaanse BBP is gedaald zoals in Duitsland of Groot Brittannië, maar de werkloosheid is veel sneller gestegen dan elders. Veel analisten voorspellen dat Spanje er langer zal over doen om zich te herstellen. Zullen ze gelijk hebben?

Niemand kan dat zeker weten, maar als we toch gaan voorspellen dan zou ik durven stellen dat ze geen gelijk zullen halen. Spanje zal zich redelijk vroeg herstellen. Er zijn twee belangrijke factoren die de experts aanhalen om te verklaren waarom Spanje meer problemen zal hebben dan andere landen:

1. De hoge werkloosheid, die de interne consumptie niet bevordert.
2. Het te grote aantal niet verkochte woningen.

Als u mijn vorige posts hebt gelezen, zal u weten wat mijn mening is inzake de woningen, met name dat dankzij de prijsdaling het aantal niet verkochte woningen snel zal dalen. Deze maand heeft de QSD groep bijna zijn record gebroken qua verkoop, en onze onderneming is niet de enige.

De hoge werkloosheid is natuurlijk een verschrikkelijk drama voor de families, maar ook een snelle manier om de productiviteit van een land op te drijven. Minder personen verzetten immers hetzelfde werk. Al jaren werd er gezegd dat één van de grootste problemen in Spanje de relatief lage productiviteit was vergeleken met andere economieën in onze omgeving. Natuurlijk is dit de pijnlijkste manier van aanpassing aan structurele veranderingen. Maar Spanje heeft een pluspunt vergeleken met andere landen: de familie, een sterk sociaal net dat mensen beschermt en helpt in moeilijke tijden. Daarom is er in Spanje relatief weinig sociale onrust. Met ons werkloosheidsniveau waren in Frankrijk al lang de Champs Elysées in brand gestoken.

De grote uitdaging blijft echter de re-integratie van deze nieuwe werklozen op de arbeidsmarkt. Maar in die zin toont de Spaanse economie, en vooral het klein en middengroot bedrijf, een bewonderenswaardige ondernemingscapaciteit.

Ik hoop dat ik me niet vergis...

Het lijkt moeilijk te geloven

Toen ik de datum van deze nieuwe post zag, was ik verrast. Ik heb geen tijd kunnen vrijmaken in bijna drie maanden om iets te schrijven voor deze nieuwe Newsletter. Waren we dan zo druk bezig in de QSD Group? Het antwoord is ja, ook al is dat moeilijk te geloven.We hadden eerlijk gezegd verwacht dat we in december en januari weinig om handen zouden hebben qua verkoop of contacten, maar deze twee maanden zijn helemaal niet zo slecht geweest. En februari was zelfs een hele goede maand. En toch, zitten we niet midden in de ergste economische crisis sinds de tweede Wereldoorlog en is het niet verschrikkelijk moeilijk om woningen in Spanje te verkopen? Wel, het lijkt erop dat dit niet het geval is.

Het zijn inderdaad moeilijke tijden voor de projectontwikkelaars, maar nu dat ze allemaal hebben aanvaard dat de prijzen moeten dalen, wordt er meer en meer verkocht. En dat is natuurlijk een goede zaak voor de ondernemingen die het moeilijke jaar 2008 hebben doorstaan.

Toen ik het erover had met het producthoofd van de groep, kwamen we tot de conclusie dat we in 3 of 4 maanden tijd geen interessante woningen meer te koop zullen kunnen bieden want de aanbiedingen worden zo snel verkocht. We zullen onze productenportefeuille dan moeten gaan uitbreiden met nieuwe projecten.

Kijk dus regelmatig op onze website en in de nieuwsbrieven want ik ben er zeker van dat er binnenkort weer heel interessante nieuwe woningen zullen worden aangeboden.