Minder goed, en niet te voorspellen, is de snelheid waarmee de correctie plaatsvindt. Sommige van de belangrijkste Spaanse vastgoedkantoren zagen hun verkopen tijdens het eerste trimester van 2008 in vergelijking met dezelfde periode in 2007 met 70% achteruitgaan. Het is niet te verwonderen dat de correctie het voortbestaan van sommige onder hen in gevaar brengt.
Welke factoren hebben meegespeeld in de snelheid van de correctie?
- De globale financiële crisis. Alhoewel Spanje nauwelijks getroffen werd door de Amerikaanse kredietcrisis, heeft het liquiditeitsgebrek van de markten ervoor gezorgd dat de Spaanse banken veel conservatiever geworden zijn bij het verstrekken van leningen aan bedrijven en particulieren. Wanneer particulieren hun aankopen niet kunnen financieren, dalen natuurlijk de verkoopscijfers. Wanneer het aantal verkopen daalt, zijn er meer woningen te koop en dalen de prijzen. Wanneer de prijzen dalen, actualiseren de taxateurs de marktwaarden die ze aan de banken hadden doorgegeven, waardoor het bedrag dat particulieren van een bank kunnen krijgen nogmaals vermindert. Hierdoor daalt opnieuw het aantal verkopen. Zo komen we in een vicieuze cirkel terecht. Het lijdt geen twijfel dat het overaanbod van woningen op de Spaanse markt samen met de internationale kredietcrisis aan de basis liggen van deze extreme daling van het aantal verkopen.
- De druk van enkele buitenlandse media. Een klein aantal buitenlandse journalisten (niet meer dan 5 of 6) heeft zich erop toegelegd op systematische manier enkele aspecten van de Spaanse vastgoedmarkt te bekritiseren. Ze doen dat in weinig onderbouwde, sensationele artikels. De vastgoedsector krijgt nauwelijks de kans zichzelf te verdedigen. Zijn dit individuele initiatieven of is het een opgezette campagne? Hierover wordt druk gespeculeerd op Spaanse discussiegroepen op het internet. Mogelijk kijken Europese regeringen met een scheef oog naar de exodus van belastingbetalers naar andere landen, Spanje voorop. Steeds meer buitenlanders worden fiscaal resident in Spanje. Dit betekent dat ze belastingen betalen aan de Spaanse staat, terwijl ze pensioenen en andere uitkeringen in hun eigen land blijven trekken. Dit zal wel altijd een vermoeden blijven, want je kan het niet bewijzen. Het is wel zo dat een gelijkaardige daad door een Europese regering een inbreuk zou zijn op de meest elementaire akkoorden over de vrije circulatie van personen en kapitaal. Iedereen die in Spanje woont, Spanjaard of buitenlander, kan bevestigen dat de gruwelijke verhalen die de ronde doen overdreven zijn, of zelfs helemaal niet kloppen. Het is niet zo dat bulldozers voortdurend huizen met de grond gelijk maken, het is niet zo dat de georganiseerde misdaad de urbanisaties controleren, het is niet zo dat de regering arme, weerloze buitenlanders uit hun huizen zet. Maar blijkbaar interesseert het iemand dat het tegendeel wordt geloofd.
- De interne politieke strijd in Spanje. Enkele politieke partijen vallen elkaar aan en gebruiken daarbij de stedebouw als wapen. Zij zetten hun strijd verder in publieke fora zoals het Europees Parlement. Niet om vooruitgang te boeken in de stedebouwproblematiek, maar om er de politieke vruchten van te plukken en zo invloed te krijgen op het stemgedrag in de verschillende Autonome Gemeenschappen. De politieke klasse is duidelijk niet in staat geweest de omstandigheden het hoofd te bieden.
